تبدیل رهن به اجاره و اجاره به رهن
وسط مذاکرهٔ اجاره، همیشه یک جملهٔ ثابت گفته می شود: «چقدر از رهن کم کنم، اجاره چقدر می شود؟» جوابش یک ضرب ساده است، اما اگر همان جا سریع حسابش نکنید، یا سر عدد اشتباه توافق می کنید یا فرصت چانه زنی را از دست می دهید. این ابزار سه حالت را پوشش می دهد: رهن به اجاره، اجاره به رهن، و مهم تر از هر دو، حالت ترکیبی که می گوید اگر رهن را از X به Y برسانید، اجاره چقدر بالا یا پایین می رود.
هر ۱ میلیون تومان رهن ≈ ۳۰ هزار تومان اجارهٔ ماهانه (یعنی ۳٪ ماهانه).
پس هر ۱۰۰ میلیون تومان رهن ≈ ۳ میلیون تومان اجاره.
اجاره ماهانه = (مبلغ رهن ÷ ۱٬۰۰۰٬۰۰۰) × ۳۰٬۰۰۰
رهن معادل = (اجاره ماهانه ÷ ۳۰٬۰۰۰) × ۱٬۰۰۰٬۰۰۰
جدول تبدیل رهن به اجاره
ضریب ۳۰ هزار عدد رایج و پیش فرض بازار است، اما ثابت نیست. برای همین جدول را با سه ضریب ساخته ایم تا ببینید یک تغییر کوچک در ضریب، چه تفاوت بزرگی در قرارداد یک سالهٔ شما ایجاد می کند.
| مبلغ رهن | ضریب ۲۵ هزار | ضریب ۳۰ هزار (رایج) | ضریب ۳۵ هزار |
|---|---|---|---|
| ۱۰۰ میلیون | ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۳٬۵۰۰٬۰۰۰ |
| ۲۰۰ میلیون | ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۷٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| ۳۰۰ میلیون | ۷٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۱۰٬۵۰۰٬۰۰۰ |
| ۵۰۰ میلیون | ۱۲٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۱۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۱۷٬۵۰۰٬۰۰۰ |
| ۷۰۰ میلیون | ۱۷٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۲۱٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۲۴٬۵۰۰٬۰۰۰ |
| ۱ میلیارد | ۲۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۳۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۳۵٬۰۰۰٬۰۰۰ |
ارقام بر حسب تومان و اجارهٔ ماهانه است. نکته ای که موقع چانه زنی به کار می آید: روی رهن ۵۰۰ میلیونی، تفاوت ضریب ۲۵ و ۳۵ هزار یعنی ۵ میلیون تومان در ماه و ۶۰ میلیون تومان در طول یک قرارداد یک ساله. سر همین یک عدد بحث کنید، نه سر مبلغ های کوچک تر.
جدول معکوس — اجاره به رهن (ضریب ۳۰ هزار)
| اجارهٔ ماهانه | رهن معادل |
|---|---|
| ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ | ≈ ۶۶٬۶۶۷٬۰۰۰ |
| ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۱۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | ≈ ۱۶۶٬۶۶۷٬۰۰۰ |
| ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ≈ ۳۳۳٬۳۳۳٬۰۰۰ |
| ۱۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۵۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ |
این ستون همان چیزی است که برای محاسبهٔ «رهن کامل» لازم دارید: اگر ملکی ۲۰۰ میلیون رهن و ۶ میلیون اجاره دارد، رهن کاملش می شود ۲۰۰ + ۲۰۰ = ۴۰۰ میلیون تومان.
حالت ترکیبی — کاری که واقعاً سر قرارداد لازم می شود
در عمل کمتر پیش می آید که کسی بخواهد کل رهن را به اجاره تبدیل کند. آنچه واقعاً اتفاق می افتد این است: صاحب خانه ۳۰۰ میلیون رهن می خواهد، شما فقط ۲۰۰ میلیون دارید. تب ترکیبی ابزار دقیقاً همین را حساب می کند.
کاهش رهن = ۱۰۰ میلیون
افزایش اجاره = (۱۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ÷ ۱٬۰۰۰٬۰۰۰) × ۳۰٬۰۰۰ = ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان
قرارداد جدید: رهن ۲۰۰ میلیون + اجارهٔ ۷ میلیون
برعکسش هم درست است: اگر ۱۰۰ میلیون به رهن اضافه کنید، اجاره ۳ میلیون کم می شود.
ضریب ۳۰ هزار در ماه یعنی ۳۶٪ در سال (۳۰٬۰۰۰ × ۱۲ = ۳۶۰٬۰۰۰ به ازای هر میلیون). حالا مقایسه کنید: اگر آن پول در بانک یا سرمایه گذاری دیگری بیشتر از ۳۶٪ سالانه بازده دارد، رهن کم و اجارهٔ بیشتر به نفع شماست. اگر کمتر، برعکس. همین یک عدد، تصمیم را از حالت حسی خارج می کند. سود سپردهٔ خودتان را می توانید با ابزار محاسبه سود سپرده بسنجید.
چرا ضریب تبدیل ثابت نیست؟
- نرخ سود بانکی. ضریب تبدیل عملاً «هزینهٔ فرصت» پول است؛ وقتی نرخ سود بالا می رود، موجرها ضریب بالاتری می خواهند.
- منطقه. در محله های لوکس ضریب معمولاً ۳۵ هزار یا بالاتر و در مناطق ارزان تر گاهی ۲۵ هزار است.
- عرضه و تقاضا. در فصل نقل وانتقال (خرداد تا شهریور) قدرت چانه زنی مستأجر کمتر است.
- ترجیح شخصی طرفین. موجری که پول نقد لازم دارد ضریب پایین تری قبول می کند تا رهن بیشتری بگیرد.
به همین دلیل کادر «ضریب تبدیل» در ابزار بالا قابل ویرایش است. اگر مشاور املاک عدد دیگری گفت، همان را وارد کنید تا محاسبه با واقعیت همان معامله بخواند.
نکته ای که در محاسبه نیست ولی در جیب شما هست: تغییر ترکیب رهن و اجاره، کمیسیون مشاور املاک را هم عوض می کند، چون کمیسیون اجاره نامه ترکیبی از درصدی از رهن و درصدی از اجاره است. پیش از نهایی کردن، رقم کمیسیون هر دو سناریو را با ابزار محاسبه کمیسیون املاک مقایسه کنید.