محاسبه حق کمیسیون مشاور املاک
کمیسیون املاک آن قدر ساده نیست که در ذهن حسابش کنید، و دقیقاً به همین دلیل بیشترین اختلافِ لحظهٔ تسویه سر همین رقم پیش می آید. سه چیز باعث پیچیدگی می شود: نرخ خرید و فروش پلکانی است، کمیسیون از هر دو طرف جداگانه گرفته می شود، و مالیات بر ارزش افزوده جدا روی آن می نشیند. این ابزار هر سه را با هم اعمال می کند و علاوه بر مبلغ کل، سهم هر طرف را هم جدا نشان می دهد.
| نوع قرارداد | نحوهٔ محاسبه |
|---|---|
| خرید و فروش | تا ۵۰۰ میلیون تومان ۰٫۵٪ — مازاد بر آن ۰٫۲۵٪ · از هر طرف جداگانه |
| رهن و اجاره | ۲۵٪ اجاره بهای یک ماه + ۰٫۵٪ مبلغ رهن |
| رهن کامل | رهن ابتدا به اجارهٔ معادل تبدیل می شود، سپس ۲۵٪ آن |
| مالیات بر ارزش افزوده | روی کمیسیون اعمال می شود؛ درصدش در ابزار قابل تنظیم است |
دو نکته ای که بیشترین سوءتفاهم را می سازند: اول اینکه عددی که به عنوان «سهم هر طرف» می بینید نصف مبلغی است که مشاور املاک در کل دریافت می کند — چون کمیسیون از خریدار و فروشنده جداگانه گرفته می شود. دوم اینکه مالیات بر ارزش افزوده در مبلغ پایه لحاظ نشده و جداگانه اضافه می شود.
جدول کمیسیون خرید و فروش
| مبلغ معامله | سهم هر طرف | کمیسیون کل | مجموع با ۱۰٪ مالیات |
|---|---|---|---|
| ۵۰۰ میلیون تومان | ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۵٬۵۰۰٬۰۰۰ |
| ۱ میلیارد تومان | ۳٬۷۵۰٬۰۰۰ | ۷٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۸٬۲۵۰٬۰۰۰ |
| ۲ میلیارد تومان | ۶٬۲۵۰٬۰۰۰ | ۱۲٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۱۳٬۷۵۰٬۰۰۰ |
| ۳ میلیارد تومان | ۸٬۷۵۰٬۰۰۰ | ۱۷٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۱۹٬۲۵۰٬۰۰۰ |
| ۵ میلیارد تومان | ۱۳٬۷۵۰٬۰۰۰ | ۲۷٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۳۰٬۲۵۰٬۰۰۰ |
| ۱۰ میلیارد تومان | ۲۶٬۲۵۰٬۰۰۰ | ۵۲٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۵۷٬۷۵۰٬۰۰۰ |
همهٔ ارقام بر حسب تومان و با اجرای واقعی همین ابزار تولید شده اند. نکتهٔ جالب اینکه به خاطر پلکانی بودن نرخ، ده برابر شدن مبلغ معامله کمیسیون را ده برابر نمی کند: معاملهٔ ۱۰ میلیاردی نسبت به ۱ میلیاردی حدود هفت برابر کمیسیون دارد، نه ده برابر.
جدول کمیسیون رهن و اجاره
| قرارداد | سهم هر طرف | کمیسیون کل | با ۱۰٪ مالیات |
|---|---|---|---|
| رهن ۱۰۰ میلیون + اجاره ۵ میلیون | ۸۷۵٬۰۰۰ | ۱٬۷۵۰٬۰۰۰ | ۱٬۹۲۵٬۰۰۰ |
| رهن ۲۰۰ میلیون + اجاره ۱۰ میلیون | ۱٬۷۵۰٬۰۰۰ | ۳٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۳٬۸۵۰٬۰۰۰ |
| رهن ۵۰۰ میلیون + اجاره ۱۵ میلیون | ۳٬۱۲۵٬۰۰۰ | ۶٬۲۵۰٬۰۰۰ | ۶٬۸۷۵٬۰۰۰ |
| رهن کامل ۵۰۰ میلیون | ۱٬۸۷۵٬۰۰۰ | ۳٬۷۵۰٬۰۰۰ | ۴٬۱۲۵٬۰۰۰ |
| رهن کامل ۱ میلیارد | ۳٬۷۵۰٬۰۰۰ | ۷٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۸٬۲۵۰٬۰۰۰ |
برای رهن کامل، ابزار ابتدا رهن را با ضریب پیش فرض هر ۱ میلیون رهن ← ۳۰ هزار تومان اجاره به اجارهٔ معادل تبدیل و سپس ۲۵٪ آن را به عنوان کمیسیون حساب می کند. ضریب تبدیل در ابزار قابل ویرایش است؛ اگر عرف منطقهٔ شما ۲۵ یا ۳۵ هزار است، همان را وارد کنید.
دو مثال محاسبه شده
۱٬۵۰۰ میلیون مازاد × ۰٫۲۵٪ = ۳٬۷۵۰٬۰۰۰
سهم هر طرف = ۶٬۲۵۰٬۰۰۰ تومان
کمیسیون کل (دو طرف) = ۱۲٬۵۰۰٬۰۰۰
با ۱۰٪ مالیات = ۱۳٬۷۵۰٬۰۰۰ تومان
۰٫۵٪ رهن = ۱٬۰۰۰٬۰۰۰
کمیسیون کل = ۳٬۵۰۰٬۰۰۰ تومان
سهم هر طرف = ۱٬۷۵۰٬۰۰۰
با ۱۰٪ مالیات = ۳٬۸۵۰٬۰۰۰ تومان
ترفندی که قبل از امضا به کارتان می آید: اگر در حال چانه زنی روی ترکیب رهن و اجاره هستید، هر سناریو کمیسیون متفاوتی دارد چون کمیسیون هم به رهن و هم به اجاره وابسته است. سناریوها را اول با ابزار تبدیل رهن به اجاره بسازید و بعد کمیسیون هرکدام را اینجا مقایسه کنید.
دربارهٔ سال، شهر و نرخ ها
- چرا مردم «کمیسیون املاک ۱۴۰۵» جستجو می کنند: نرخ ها می توانند با مصوبهٔ اتحادیهٔ مشاوران املاک بازنگری شوند و درصد مالیات بر ارزش افزوده هم تغییرپذیر است. پیش از امضای قرارداد، نرخ مصوب سال جاری را از اتحادیهٔ صنف شهر خودتان بپرسید.
- شهر تفاوتی ایجاد نمی کند. مبنای محاسبه در سراسر کشور یکسان است و کمیسیون تابع مبلغ قرارداد است، نه شهر. همین ابزار برای تبریز، کرج، مشهد و هر شهر دیگری کار می کند.
- کمیسیون قابل مذاکره است. نرخ های بالا سقف عرفی اند؛ در معاملات بزرگ یا بازار کم رونق، تخفیف روی کمیسیون غیرمعمول نیست.
- فاکتور رسمی بگیرید. کمیسیون باید با فاکتور رسمی و درج مبلغ مالیات دریافت شود.